价格降了50%还是没人要!这类房子越来越烫手了

2020-08-19 14:25:21

  作者| 猫哥

  来源| 大猫财经

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  最近,建了快10年的三星大厦终于面世了,这个北京东三环边上、CBD核心区的三星中国总部大楼一上市就给北京贡献了将近10万平方米的办公面积,非常的豪横。

  如果是在前几年,这写字楼无论是租还是卖,捧场的应该都不少,但是“十年磨一剑”,三星没赶上好时候。

  为啥?

  刨除三星自己在中国的业务收缩外,北京的办公楼的空置率越来越高,成熟的写字楼还有不少是空着的呢。

  戴德梁行的数据显示,上半年北京的甲级写字楼的空置率达到了16.2% ,比2019年上升了7.3个百分点,是近10年来的新高了;

  世邦魏理仕的报告也说,二季度北京的优质写字楼的净吸纳量为-3.87万㎡,连续两个季度负值。

  也就是说,现在更多的人在考虑的事情是退租,而不是新租和扩租,即便更换办公室,也是以缩面积、降租金为主。

  北京写字楼的风向标——CBD和金融街,现在确实没有以前景气,空置太久了业主很着急,按说金融街对金融机构的吸引力还是可以的,但是不少写字楼还是降价了,以前报价18-20元/㎡/天的房源,现在报价10元/㎡/天,如果这么计算的话,租金降了45-50%。

  大型甲级写字楼写尚且如此,小业主们的日子就更不好过了。

  最近,猫哥的朋友小杨最近总是收到原房东阿姨的问候,三天两头的问:“我再便宜点,你愿意回来租吗?”

  “当然不愿意,公司又裁了几个人,我还想换个再小点的呢”。

  小杨这样想,却没有跟房东阿姨说。支撑很多普通写字楼的中小企业日子越来越难过,能砍的大头就是房租了。

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  也不是只有北京这样,全国的数据都很惨。

  现在一线城市只有广州的空置率在10%以下,上海和深圳分别达到了20.9%和25.4% ,比2019年上升2.4和9个百分点。

  深圳这几年的空置率一直被挂在嘴边上,机构测算出20%以上的空置率,已经不是这一两年了,前海的空置率曾达到过65.7%,近大半的写字楼是空置的。

  大城市这样,很多新一线城市也很难,像长沙上半年整体的空置率已经达到了42.7%,在调控房价方面,长沙是个老手,但是对于写字楼,好像也有点无能为力。再比如南宁,据称空置率已经在50%。

  研究机构在2月份曾做过一次预测,中国内地主要城市里面,空置率预期能下跌的,只有沈阳和成都,而在租金增长率方面,则全线溃败,除了广州能够持平,其他城市都在下跌。

  乐观的预期,空置率要等到2022年才有回落的可能。

  高空置后面就是一波退租潮。

  我们知道,一般高端写字楼对金融业、TMT和服务业是非常友好的,但是2016年开始,不少租豪华办公室骗钱的骗子们纷纷现了原形,如日中天的P2P开始显示出了颓势,不少机构都不屑于与P2P为邻,维权群众一来,拉横幅、喊口号,正经公司也没法办公啊。

  一线城市的高档写字楼开始“赶”他们的财神了,主动劝退了一批“金融理财投资公司”。

  那时候,他们的腰板还硬气,一刀切完,按说也不怕找不到好租户,全国范围内的退租潮在2019年就爆发了一次小高潮。

  可惜,2020年的好租户居然没了,疫情来了,退租的小高潮反而变大了。

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  空置率高,分子项就是租户跟不上,分母项则是前几年狂盖写字楼的后果。

  这些年房地产是真的火爆,前几年地王频出的时代里面,虽然宅地获得的关注度是最高的,但是跟着宅地一起卖的大头还是工业、商业这样的非宅地。

  在核心城市里面,商办地块依然能卖个好价格,所以各家争抢也是在所难免,高价买地、高价投资建设,精耕细作,就等着卖一个好价格。

  而对于一些非核心城市,为了地方规划和商业,一些谈好的合作,基本上也算是半卖半送,比如万达广场火爆的那几年,万达拿地成本并不高,但是“万达广场就是城市的中心”,这种合作也算是双赢了。

  而在每一个供应高峰后,都意味着一个空置率的高峰。

  而且,开发商热衷于建高楼,高价买了地,核心区的位置不能浪费,CBD不建个摩天楼,都对不住它的位置。

  这事儿还得往回看。

  2012年的时候,就有一份《摩天城市报告》说过“摩天大楼”的数量,若以152米为界限,美国有533座,中国有470座,但是当时中国在建的摩天大楼还有332座,占全球在建的摩天大楼的87%。

  现在,仅仅在深圳超过200米的摩天大楼就有超过100座,2022年,中国摩天大楼总数将达1318座,是美国的2.5倍,其中80%将建在中小城市。

  大楼到处开花,盖好了的就是地标,能不能找到租户,那就各凭本事了,但真的很不乐观,在深圳一个高档写字楼出现过一次性退租10层的悲惨时刻 ,这些场景以后会不会时常上演?经济下行期,还真说不好。

  还有一些规划中的地标大楼,现在就烂尾了,比如长沙的天空城市,计划中将建造838米,共计地上202层地下6层,超越迪拜塔成为世界第一高楼,但2015年就放在那了,现在还等起死回生。

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  写字楼的空置率高,也是一次高房价的反噬。

  最近一些新一线城市的楼市非常躁动,“万人摇号”这事儿又来了,南京、杭州、西安,场面非常热烈。

  “买套房子可以稳赚一台车”,这买卖自然有人上赶着,房价的躁动也就在所难免,当钱都走向了房子,谁还把钱拿去正经开公司啊。

  另外一个问题就来了。

  本来商办和住宅并不算是一对儿矛盾体,但是城市土地供应体系中,商办供应过多,那么就意味着宅地的供应太少。

  比如深圳,每年那几块宅地,房企恨不能抢破头,公寓都成为抢手货,今年被疯抢的项目,很多都是商务公寓性质,而非正经的宅地。

  不少人说,深圳的做法是可以在做调控,将写字楼的供应做到最大化,这样可以保证写字楼的市场充分竞争,从而降低写字楼的价格,让创新企业能够租得起办公室。

  深圳的住建局还曾出面澄清过,没那么严重,深圳的平均空置率只有15%,前海那片也只是暂时性空置,10%-20%的空置都是合理的区间,还没过红线。

  但是红线是多少?市场有另外的数据。

  办公室确实能够租得起了,但是创业创新的那个热潮已经过去了,并不需要那么多办公室了,相反,深圳的房价已经成为人们来深圳的最大障碍了,住宅不解决,要那么多办公室做什么呢?

  所以,2020年初,深圳已经开始允许商办改租赁住房了,也许租房的供应大了,还是能吸引到不少人的吧。

  现在,商务公寓的地也不批了,不少人希望,这地还是批给住宅吧。

  不少城市都有这样的呼声,但是好像也并不容易。

  现在能做什么呢?

  对开公司的人来讲,议价的空间相对比较大,选择的余地也比较多,这个时候,是改善办公条件的机会,毕竟根据机构测算的时段,市场要到2022年才能改善;

  对于投资者来讲,除非资源足够,商办轻易就不要碰了吧。

  这年头,安全第一。


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